مالیات بر سوداگری برای املاک

مقدمه

مالیات بر سوداگری در سال های اخیر،  یکی از موضوعات اساسی و مهم اقتصادی در ایران بوده است. مالیات در تمامی کشورها یکی از اصلی ترین و پایدارترین ابزارهای  دولت‌ها برای تأمین درآمد و ایجاد عدالت اقتصادی است. مالیات بر عایدی سرمایه یا سوداگری با هدف جلوگیری از سوداگری، کنترل بازارهای غیرمولد و هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های تولیدی طراحی شده است.

سوداگری یا سفته بازی یکی از مهم ترین دلایل افزایش قیمت ها دربازارهای مسکن، خودرو، طلا و ارز می باشد. اکنون دولت قانونی وضع کرده تا از سفته بازی در این بازارها جلو گیری کند.

“قانون مالیات برسوداگری یا سفته بازی” که در جلسه علنی مورخ08/04/1404 مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید، این قانون در31/04/1404 توسط شورای نگهبان تایید شد و در تاریخ 14/05/1404 از سوی دکتر قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی به مسعود پزشکیان رئیس جمهور ابلاغ شده بود و طی نامه شماره 80519 مورخ 25/05/1404 توسط رئیس جمهور به سازمان برنامه و بودجه، وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین بانک مرکزی برای اجرا ابلاغ شد.

مالیات بر سوداگری برای املاک یا به عبارتی مالیات بر سوداگری کاری با ثروت اشخاص و یا درآمدی که از داراییهای خود ( مانند درآمد اجاره ملک یا کارمزد فروش طلا) کسب می کنند، ندارد. در واقع به دلیل اینکه هدف اصلی وضع “قانون مالیات بر سوداگری” صرفا درآمد زایی  برای دولت نبوده، بلکه«افزایش عدالت اجتماعی و اقتصادی، تقویت اقتصاد تولید محور، افزایش سرمایه گذاری مولد و تنظیم گری امورات مالی جامعه» هدف اصلی دولت می باشد، لذا این قانون به صورتی طراحی شده است که اولا شامل ثروت و داراییهای افراد و درآمدهای آنها از این محل نمی شود و ثانیا معافیت های مالیاتی زیادی را برای سرمایه معقول افراد در نظر می گیرد.

مالیات بر سوداگری برای املاک و تعر یف مالیات بر سوداگری:

مالیات بر سوداگری و به عبارتی عایدی سرمایه به معنای سودی است که فرد از فروش دارایی‌های سرمایه‌ای خود به دست می‌آورد. به زبان ساده، اگر کسی ملک، خودرو، طلا یا ارز و رمز ارز  بخرد و بعد از مدتی با قیمت بالاتر بفروشد، ما‌به‌التفاوت قیمت خرید و فروش، «عایدی سرمایه» محسوب می‌شود.

مالیاتی است که دولت از این سود مطالبه می کند. (Capital Gain Tax – CGT) مالیات بر عایدی سرمایه

این اقدام دولت با هدف هدایت سرمایه به سمت تولید و فعالیت‌های مولد در کشور صورت می‌گیرد و تلاش دارد تا انگیزه فعالیت‌های غیرمولد و مکرر در این بازارها را کاهش دهد. نرخ مالیات به نوع دارایی و مدت زمان نگهداری آن بستگی دارد؛ به طوری که هرچه دارایی برای مدت کوتاه‌ تری به‌عنوان مثال، کمتر از یک سال نگهداری و سپس فروخته شود، نرخ مالیات آن بالاتر(تا40درصد) خواهد بود. بااین حال، قانون معافیت هایی را نیز در نظر گرفته است، از جمله برای اولین واحد مسکونی و یک خودرو برای سرپرستان خانوار، اراضی کشاورزی و نقل انتقالات ارثی یا بلاعوض.

جالب آنکه قانون مالیات برعایدی سرمایه فقط پنج درصد از جمعیت کشور را که مکرراً در حال خرید و فروش در بازارهای مسکن، طلا، خودرو، ارز و رمز ارز هستند را در بر میگیرد! پس دلیلی برای نگرانی اشخاص عادی جامعه که فغالیت های سفته بازی انجام نمی دهند، وجود ندارد.

مالیات بر سوداگری از چه تاریخی اجرا می‌شود؟

 مالیات بر سوداگری در تاریخ ۲۵ مرداد ماه ۱۴۰۴توسط رئیس جمهور ابلاغ شد. اما اجرای کامل این قانون و دریافت مالیات منوط به تهیه آیین نامه های اجرایی و فراهم آوردن بستر اجرایی لازم است. سازمان‌ها و وزارتخانه‌های ذیربط (مانند بانک مرکزی، وزارت صنعت، معدن و تجارت و وزارت راه و شهرسازی ) با همکاری سازمان امور مالیاتی کشور موظفند این آیین‌نامه‌ها را ظرف مدت شش ماه تا حداکثر یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، تهیه و به تصویب هیئت وزیران برسانند. پس احتمالا اولین مالیات ها در سال 1405 دریافت خواهند شد.

این مطلب را مطالعه کنید:مالیات بر عایدی سرمایه

مالیات بر سوداگری برای املاک چه اهدافی را دنبال می کند؟

مالیات بر سوداگری برای املاک در کشورهای توسعه یافته تاثیر به سزایی داشته است. در کشور های توسعه یافته مسکن یک کالای مصرفی محسوب می شود و نه یک کالای سرمایه گذاری. اما در کشور ما به دلایل وجود تورم زیاد در کشور و نداشتن اقتصاد سالم و… مسکن و مستغلات آن به یک کالای سرمایه گذاری تبدیل شده است. مالیات بر سوداگری برای املاک می تواند به این موضوع کمک کند تا دست سفته بازان این بازار برای سوداگری کوتاه شود و مسکن را از کالای سرمایه گذاری به کالای مصرفی تبدیل کند. این قانون می تواند به قدرت خرید عموم مردم برای خرید مسکن اضافه کند.

مالیات بر سوداگری برای املاک می تواند باعث هدایت سرمایه  سفته بازان  که در این بازار فعالیت می کنند به سمت بازار مولد و تولید محور شود.

نرخ های مالیات بر سوداگری در بخش املاک

نرخ مالیات برسوداگری برای معاملات املاک و مستغلات، به‌ صورت پلکانی و نزولی محاسبه می‌شود؛ یعنی هرچه مدت زمان نگهداری ملک بیشتر باشد، مالیات کمتری پرداخت خواهید کرد.

مثال:

فرمول کلی مالیات بر عایدی سرمایه

عایدی سرمایه = (قیمت فروش-قیمت خرید ) – تورم تعدیل شده

مالیات = عایدی سرمایه * نرخ مالیات

خانم عسگری یک  واحد آپارتمان مسکونی را در تاریخ مهرماه سال1405 به مبلغ2میلیارد تومان خریداری کرده و در تاریخ آذر1407 به مبلغ 3میلیارد تومان فروخته است.

محاسبه سود ناخالص

000/000/000/1=000/000/000/2-000/000/000/3

کسر تورم

فرض کنید در این مدت ارزش پول کشور50%کاهش یافته است، پس 500میلیون تومان از این سود ناشی از تورم بوده است.

سود واقعی

000/000/500=000/000/500-000/000/000/1

نرخ مالیات

چون مدت نگهداری ملک بین 2تا3 سال بوده است پس طبق قانون نرخ مالیات 20%خواهد بود.

محاسبه مالیات نهایی

000/000/100=20% * 000/000/500

پس خانم عسگری در زمان فروش این ملک باید مبلغ 100میلیون تومان به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه ( مالیات بر سوداگری) پرداخت کند.

قانون مالیات بر سوداگری برای چه املاک و مستغلاتی معافیت مالیاتی دارد؟

اگر دوره تملک آن ملک بیش از 2سال باشد، آن ملک معاف از مالیات می شود.

انتقال ملک مسکونی متعلق به ” شخص غیر تجاری بالای 18سال ” در صورتی که: عایدی سرمایه حاصل از انتقال ملک مسکونی متعلق به «سرپرست خانوار» در صورتی که: دوره تملک آن بیش از 2سال باشد و شخص فوق صرفا یک ملک مسکونی دیگر داشته باشد، مشمول مالیات نمی شود.

املاک و واحدهای صنعتی، معدنی، دامداری و کشاورزی دارای فعالیت تولیدی معاف از مالیات می شوند.

اراضی کشاورزی اعم از باغ ها و زمین های زراعی خارج از محدوده شهر.

املاکی که از طریق هدیه، وقف و مهریه به اشخاص می رسد.

ارث (در زمان انتقال اولیه مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی شود، اما در فروش بعدی مشمول خواهد شد.)

سخن پایانی:

مالیات بر سوداگری، شاید این گونه  به نظر برسد که دولت می خواهد بخشی از درآمد همه مردم را بعنوان مالیات از مردم بگیرد، درحالیکه فقط حدود پنج درصد از مردم کشور شامل این قانون می شوند! قانون  مالیات بر سوداگری آمده تا دست دلالان و سفته بازانی که از خرید و فروش‌های مکرر و کوتاه‌ مدت سودهای کلان می‌بردند را کوتاه کند و سرمایه‌ها را به سمت بازارهای مولد اقتصادی و تولیدی هدایت نماید. از طرف دیگر، قانون‌گذار با در نظر گرفتن معافیت‌ها (مثل خانه اول، خودرو شخصی یا دارایی‌های مورد نیاز زندگی روزمره) تلاش کرده تا فشاری بر زندگی مردم عادی وارد نشود. به زبان ساده اگر دلال و سفته‌باز نیستید، جای نگرانی ندارید. در نهایت مالیات بر سوداگری در بخش مسکن می تواند قدرت خرید جامعه را در این بخش بالا ببرد و تورم این بخش را کاهش دهد.